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幸运快乐8app:時代鄰里上市被母公司拖累 資產負債率接近100%

本文由:钱龙梅 编辑 2019年09月16日 14:34 热点动态601 ℃

【游客嵩山坠崖】

在招股書中時代鄰里提到∵∟▽,公司面臨較大的人工成本壓力♀∵☆。2016-2018年以銷售成本入賬的人工成本分別占銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%π。同期∴,分包成本分別占銷售成本總額的22.4%、22.6%、24.4%?⌒。尤其是2016年∵∴﹡,時代鄰里人工成本佔比高出百強物業均值5.7個百分點♂。

加速擴張下負債走高〇↑﹡。上半年時代中國總負債1110.52億元∴,首次突破千億元♂∵π,資產負債率再次上升⊙⊙,至76.37%;目前擁有現金及銀行結餘總額258億元⊿,較2018年底有所減少⌒♀。

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並且⊙,由時代中國開發的未交付的總建築面積為6.5百萬平方米□♂,預計將於未來兩年交由時代鄰里管理◇。以2019年上半年34.7百萬平方米的面積計算□,這6.5百萬平方米相當於18.7%的面積增速☆〇。

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從營收來看?△π,2016-2018年時代鄰里實現營業收入分別為3.73億元、5.19億元、6.96億元┊⌒♂,年複合增速為36.6%;實現凈利潤0.2億元、0.34億元、0.64億元♀♀⊿,年複合增速為78.8%⊿。

值得一提的是┊,報告期內時代鄰里截至2018年12月31日全國90個在管項目中◇⌒☆,有83個位於大灣區△﹡。在大灣區在管面積分別為11.3百萬平方米、14.0百萬平方米、15.5百萬平方米及29.5百萬平方米◇〇,分別占物業總建築面積的86.6%、87.2%、82.7%及85.0%π♀。

而用應收貿易款項/營業收入?,時代鄰里各期末的比例在30%左右⊿▽。報告期內▽◇?,公司應收貿易款項減值準備分別為5.5百萬元、8.2百萬元、9.9百萬元及12.9百萬元↑△▽。同期物業管理費收取率走低┊,分別為90.3%、88.5%、89.0%、82.9%及85.7%⌒↑。

對於這筆大額負債π,時代鄰里相關描述中有這樣一句:在此之後?△,我們將向時代中國集團就資產抵押證券提供相同本金金額以及利率的貸款∴△⊿。

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除此之外∵□,報告期內時代鄰里的外拓項目增速較快▽,佔比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%♀。截至2019年6月30日⊙,公司管理151項外拓的物業管理在管項目◇┊,較2018年12月31日增加235.6%⊙﹡▽。

同期公司毛利率分別為23.2%、25%、27.4%∟☆,凈利率分別為5%、7%、9%▽。對比同行已上市物企π,時代鄰里的毛利率處於行業中位⊙☆△,但凈利率水平偏低♂∵。

半年報顯示↑,2019年上半年時代中國新增拿地金額187.6億元♂,已超出去年全年的實際拿地金額∴♂∴。同時上半年銷售額312.3億元☆⊙〇,完成年目標750億元的42%⌒。

短期內◇?♂,無論是外拓項目還是來自時代中國的項目儲備♂□,時代鄰里的增速可期△。但從長遠來看∴▽,靠規模擴張的物業是一個存量市場┊∴↑,物業行業的增量來自於增值服務♂┊。但報告期內∴□π,時代鄰里的社區增值服務收入佔比走低◇♀,分別為10.7%、12%、8.5%☆↑〇,2019年上半年下滑至6.9%◇。

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根據招股書資料顯示▽┊,時代鄰里的上市主體成立於2019年7月⊙⊿☆,也就是遞表的兩個月前∟◇。相較於較寶龍地產的5個月⊙,時代中國的拆分時間表更短□♀,這也側面傳達出時代中國的迫切情緒♂?∵。

社區增值服務佔比降低  未來仍依靠時代中國報告期內∵∵,時代鄰里的各項指標均處於行業居中水平♂﹡△。但從長遠發展來看∴,公司社區增值服務佔比在2018年微降☆□,未來想象空間還是集中在依靠母公司時代中國實現的規模擴張⌒↑。

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從物業基本面來看☆,時代鄰里的各項指標處於行業正常範圍⊿⌒。但公司經營活動現金流量凈額時高時低♂∵,資產負債率在2018年達到97%♂?∟。不排除時代中國通過子公司融資輸血的可能〇☆◇。

根據中指院《2019物業百強報告》⊙,廣州時代物業位於中國百強物業的第13位↑,緊隨佳兆業美好、新城悅服務之後π♂∴。

房企融資收緊∴〇〇,物業的價值開始凸顯∵。繼寶龍地產之後□,前50強房企時代中國也在日前宣布拆分旗下物業時代鄰里獨立上市♀。

物業作為一個現金流充沛的行業⊿∴,時代鄰里併購不多□☆,資產負債率卻達到98%、95%、97%┊♂。流動負債中⌒,佔大頭的是其他應付款項及應計項目┊⊿♂。這些應付款項中♂,有一筆關聯方提供貸款500萬元◇﹡,年利率為8.0%⊙,該貸款已悉數償還?。除上述貸款外⌒↑π,其他應付款項為無抵押、免息及按要求償還﹡。

2018年與關聯方其他應付款來往減少的同時♂⊙♂,又多了一筆1.57億元的抵押貸款☆。事實上∟,這僅僅是即期部分的負債⊙π↑。2018年5月⌒⊙♂,時代鄰里以應收貿易款項(2018年12月31日:人民幣3525萬元⊿π⊿,2019年6月30日:人民幣4528萬元)及於未來年度就其管理的若干物業收取管理費的權利♂◇,設立為期八年的資產抵押證券總面值為16.75億元﹡。名義利率介於每年6.5%至7.5%⊿。截至2019年6月♂⊿□,已經償還1.49億元本金□﹡。

輸血母公司   經營現金流時正時負分拆將使時代中國的股東有機會在分拆業務的獨立平台下△⌒□,將對本集團的投資價值變現↑,這是時代鄰里拆分理由的第一條∟。

與大多數物業一樣π▽,時代鄰里以住宅物業為主♂,基礎物業管理服務收入占營收結構在60%左右↑。2018年公司在管公司在管住宅物業的平均物業管理費為每平方米每月人民幣2.4元⊙△,與中指院顯示的百強物業平均物業費2.3元相當♀∴π。

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時代鄰里前身為廣州時代物業∴↑,成立於1998年π┊?。此次上市主體時代鄰里成立於2019年7月♀↑,兩個月後即向港交所遞表↑﹡。

儘管發展較快∴﹡,但是在規模上時代鄰里約為此前披露的寶龍商業的一半⌒⌒,處於10億元營收以下的物企第二梯隊﹡。

這與地產母公司時代中國有關∟﹡。2016-2019年6月〇⌒,來自時代中國集團開發物業的物業管理服務收入分別占物業管理服務收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%↑。而大灣區正是時代中國深耕之地⌒∴。

一路隨房地產母公司發展壯大⌒♂,時代鄰里自成立以來的收購不多∵⌒。報告期內⊿♀〇,公司披露的收購有收廣州萬寧、佛山市合泰、珠海市原興、駿安電梯、廣州東康及清遠市榮泰♀,錄得商譽分別為47.2百萬元、47.2百萬元、47.2百萬元及68.8百萬元∟∴┊,分別占各期末資產總值的9.9%、5.4%、1.3%及2.9%⊙。

高喊全員賣房之後☆♂﹡,時代中國又緊接着拆分物業☆♂,很難不讓人聯想到融資輸血⊿┊∟。值得注意的是⊙,時代鄰里的經營活動產生的現金流量凈額波動劇烈┊,分別為-438萬元、2330萬元、11.1億元﹡♂﹡,2019年上半年有變為-8.47億元?。這主要是與關聯方在其他應付款項及應項目中的往來所致∵。

這一理由與寶龍地產極其相似∟△▽。相似的不止這些♂,同樣是高負債房企◇,時代中國拆分出來的物業資產負債率也頗高∵┊,接近100%﹡。

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